平成16年税制改正と譲渡損失の損益通算

平成15年までの税制では、不動産を売却して損失が発生した場合、給与所得など他の所得から損失を差引くことにより他の所得に対して発生する税金を節約することができましたが、平成16年の税制改正で、この譲渡損失を他の所得から差引くことが全くできなくなりました。つまり、不動産投資に失敗してどんなに損失をだしても、給与など他の所得にはしっかり課税されることになり、実質的には大増税となります。

ただし、この税制改正は、あくまで投資用不動産など、自分が住んでいない不動産の売却損についてであり、自分が住んでいる不動産を売却した場合には、別途特例があります。

特定の居住用財産の買い替えの譲渡損失繰越控除制度

平成10年1月1日から平成18年12月31日までの間に自宅を売却して損失が発生した場合、下記の要件を満たすことを条件に損失を翌年以降3年間他の所得から繰越控除することができます。

① 自分が住んでいる家で、売却した年の1月1日において購入してから5年以上経過していること

② 売却した年の前年1月1日より翌年12月31日の間に、居住用部分が50平米以上の自宅を購入すること

③ その購入した家に、購入した日から翌年12月31日までに住むこと、または住む見込みであること

④ 繰越控除の適用を受けようとする年の合計所得金額が3000万円を超えないこと

残存住宅ローンの繰越控除制度

「特定の居住用財産の買い替えの譲渡損失繰越控除制度」は、自宅を買い替えた場合しか適用されませんが、「残存住宅ローンの繰越控除制度」は、自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合、新しい自宅を購入しなくても、住宅ローンの残高と売却代金の差額を限度に、売却した翌年以降3年間、他の所得から売却損を繰越控除することができる制度です。

還付申告

これらの制度によって、不動産の売却損を他の所得から差引くことができたとしても、実際に給与から源泉徴収された税金を取り戻すためには、確定申告書を提出しなければなりません。実際にこれらの制度を利用するにあたっては、税理士など専門家にご相談することをお勧めします。